Сегодня столица является флагманом по внедрению цифровых технологий во все отрасли экономики. Не исключение и градостроительная отрасль. О возможностях, масштабах и значении цифровизации в девелопменте изданию «Московская перспектива» рассказала Анастасия Морозова, генеральный директор компании IYNO.
MП: Анастасия, сегодня главным ИТ-трендом строительной индустрии является цифровая трансформация. Почему, по вашему мнению, девелоперы цифровизируются?
– Ситуация с цифровизацией на самом деле достаточно любопытная. С одной стороны, кажется, что она должна быть в приоритете в «тучные» годы, когда все хорошо, так как есть возможность инвестировать в развитие. И да, это правильно. Однако в моменты, когда прибыльность бизнеса под угрозой, задачи по повышению производительности и снижению трудозатрат становятся еще важнее, и очевидно, что цифровизация – это один из главных способов достижения этой цели. Сложность планирования девелоперского проекта в последние годы значительно возросла. Это связано с большим количеством факторов – от программы по комплексному развитию территорий и увеличивающихся требований со стороны регуляторов к внешнему виду зданий до дефицита рабочей силы, волатильности стоимости материалов, изменения ипотечных программ и ключевой ставки. Возрастает сложность проектов. Интуиция и накопленный опыт уже не всегда помогают принимать наиболее оптимальные решения. Нужны инструменты, которые позволяют управлять девелоперским проектом на основе актуальных и достоверных данных о том, что прямо сейчас происходит на строительной площадке. При этом данные должны обрабатываться с минимальным участием человека, чтобы сократить трудоемкость и снизить влияние человеческого фактора. Они должны быть связаны между собой и бесшовно передаваться между системами. Автоматизация отдельных элементов процесса уже не помогает. Представьте себе ситуацию, когда вы знаете, что по какой-то группе элементов есть дефекты, по какой-то – возможно, пересекающейся с первой, но, может быть, и нет – нет исполнительной документации, этим подрядчикам ранее были сделаны удержания по ряду работ. Все это нужно как-то соединить, чтобы сделать следующий шаг.
И сегодня это, как правило, или превращается в беспощадную битву excel-таблиц, или требует наличия суперопытного и системного РП с безупречной памятью и внимательностью.
MП: Цифровизация при сборе и передаче данных пока еще новая практика, не до конца всеми принятая. Объясните, что означает бесшовная передача информации и какую роль этот тренд играет в процессе строительства?
– Как сказал один из наших клиентов: «Построили, посчитали, прослезились». Финальная себестоимость строительства может отличаться на десятки, а иногда и сотни процентов. Руководители часто опираются на устаревшие данные или вынужденно доверяют подрядчику, рассчитывают на то, что в итоге все будет посчитано и правильным образом оплачено благодаря грамотно составленному договору. Но это не дает точного понимания ситуации в моменте, так как быстро проверить все данные практически невозможно. Сегодня нужно быстрее принимать управленческие решения и знать, как любое изменение в проекте влияет на себестоимость или сроки в момент принятия решения об этом изменении. Достичь такого можно только через связанность данных и их бесшовную передачу.
MП: Несмотря на очевидную пользу от внедрения цифровых моделей в строительную отрасль, многим, даже очень опытным, девелоперам оказалось довольно трудно использовать IT-решения в своей практической работе. Сформировалось даже определенное отношение у многих компаний, которое можно назвать BIM-разочарованием. Как вам кажется, с чем связан этот феномен?
– Первый шаг в сторону BIM-технологий в России был сделан еще в 2007 году. За эти годы проектировщики уже достаточно хорошо освоили BIM-инструменты, были созданы шаблоны и стандарты, появились новые специальности. Казалось бы, дело пошло. Сложности начались в тот момент, когда BIM-модель нужно передавать на стройку для цифровизации уже непосредственно процесса строительства. Проверка корректного атрибутивного состава, борьба с ошибками, которые возникали из-за человеческого фактора, – все это было настолько трудоемко, что BIM-модель всегда запаздывала и в результате становилась бесполезной для стройки. Девелоперы хотят как можно быстрее получить разрешение на строительство, поэтому проектная стадия очень короткая. Первая ведомость объемов работ (ВОР) иногда считается, когда ряд проектных решений еще не принят, не говоря уже о том, чтобы BIM-модель была готова для подсчета ВОР по всем разделам. В результате высока вероятность ошибок не только при координации разных разделов между собой, но и в атрибутивном наполнении, которое особенно важно при автоматизированном подсчете ведомости объемов работ. Чтобы найти ошибки в атрибутах, а потом исправить их, уходит много времени. Если не использовать инструменты автоматизации, такие как IYNO, то к тому моменту, когда этот процесс будет завершен, ведомость уже посчитают классическим методом по чертежам, и дальше вся стройка опять будет работать через лоскутную автоматизацию.
MП: В чем преимущество и практическая ценность разработанного компанией IYNO продукта? Как удалось IYNO преодолеть тренд BIM-разочарования у многих девелоперов?
– Нам удалось сильно упростить работу с данными. Мы уменьшили требования к качеству атрибутивного наполнения BIM-моделей, учли возможность человеческих ошибок и программным путем их нивелировали, тем самым сократив количество циклов корректировки BIM-модели после проверки. Это сокращает и трудозатраты, и требования к проектировщикам. На следующем шаге, при подсчете ВОР, замеры показывают, что IYNO позволяет посчитать ведомость по моделируемым элементам до 80% быстрее. Но главное тут даже не то, что в IYNO можно быстро посчитать первую ведомость, а то, что при любых последующих изменениях в проекте она будет пересчитываться автоматически. Это дает возможность видеть, как вносимые в проект изменения влияют на управленческий резерв проекта, как меняется себестоимость.
Например, один из наших клиентов в шутку отметил, что допсоглашения всегда почему-то приходят с увеличением объема работ, а с уменьшением – нет. Это действительно так: подрядчику выгоднее увеличивать объемы, и он редко признает переплаты.
С IYNO не нужно ждать пересчетов или проверок. Разница в объемах в договоре и модели видна в момент ее появления. Как ни странно, для подрядчиков это также выгодно, так как появляется возможность быстрее оплачивать все допсоглашения. Задержки в недели и месяцы – весьма частая и болезненная для подрядчиков ситуация. Теперь не придется доказывать, что дополнительные работы были произведены, материалы использованы.
Также ускоряется и оплата по актам выполненных работ. Так как актуальные, достоверные и связанные данные по тому, что сделано, принято и имеет исполнительную документацию, доступны в любой момент времени. Технология поэлементного учета, реализованная в IYNO, помогает точно понимать, что происходит на строительной площадке, принимать решения на основе актуальных данных, по-новому взглянуть на существующие практики и убрать лишние действия из процесса. Мы работаем как с региональными, так и с федеральными девелоперами. Достаточно давно – с компаниями GRAVION, ГК ФСК, AEON, владельцы которых хорошо известны на рынке как одни из наиболее цифровых лидеров. Или, например «Разум» из Астрахани и Екатеринбурга с амбициозными планами на рост, или «Метрополия» (СмартСтрой) из Иркутска, «Астон» из Казани, команды которых понимают, что им нужны точные данные, за этим будущее, и чем раньше компания начнет использовать технологии управления на основе данных, тем лучший результат будет получен по сравнению с другими девелоперами.
MП: Да, недавно вы заключили соглашение с ФСК. В чем его суть и насколько компания ФСК подготовлена к серьезной цифровизации своей работы?
– Все верно, с ФСК мы заключили первое публичное партнерское соглашение для реализации проектов цифрового девелопмента. Мы начали работать с ФСК больше года назад, запустив пилотный проект на одном из корпусов ЖК Sydney City. В качестве первого шага был выбран наиболее простой способ внедрения – цифровое сопровождение строительства со стороны IYNO. Мы выделили уже обученную команду для работы с BIM-моделями и другими типами данных ФСК и на конкретном объекте наглядно показали, как можно эффективно использовать их в связке, не меняя при этом сразу процессы девелопера и не переучивая сотрудников. Результатами директор проекта был доволен, и в начале 2024 года мы перешли к следующему шагу. Сегодня мы имеем результаты уже в виде ускорения подсчета ведомости объемов работ, получения разделительной ведомости, сокращения количества перепроверок, лучшего контроля за подрядчиками и процентом выполнения, оперативного контроля расхождений в объемах в договоре и BIM-модели.
Многие крупные девелоперы автоматизируют отдельные шаги строительства. Руководство ФСК пошло дальше, выбрав стратегию управления на основе данных как ключевой элемент достижения амбициозных целей. Наша совместная работа позволяет выйти на новый уровень цифровизации, где мы стремимся не просто автоматизировать процессы, но изменить их, устраняя непродуктивные действия. Наша основная цель – повышение качества управления и конечного продукта за счет современных цифровых технологий. Без опоры на большие массивы связанных, актуальных, достоверных данных о том, что прямо сейчас происходит на строительной площадке, это сделать невозможно.
Материал опубликован на портале издания «Московская перспектива».
